Alquiler de local de negocio: IVA, retención e ITP

Firmar el alquiler de un local en Alicante parece sencillo hasta que llega la primera factura y nadie sabe qué IVA repercutir ni qué retención descontar. La fiscalidad del alquiler de local de negocio no es la del alquiler de vivienda: aquí hay IVA, hay retención a cuenta y hay obligaciones formales para las dos partes. Repasamos lo que arrendador y arrendatario deben tener claro antes de firmar.

Alquiler de local de negocio: tres impuestos distintos en un solo contrato

Cuando hablamos de la fiscalidad del alquiler de local de negocio conviene separar desde el principio tres planos que se confunden a diario en el despacho.

El primero es el IVA: el arrendador presta un servicio y debe repercutirlo en factura. El segundo es la retención a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades: el arrendatario, si es empresario o profesional, tiene que descontar un porcentaje de la renta e ingresarlo en Hacienda. El tercero es el bloque de la fianza y el ITP en el arrendamiento, donde más errores vemos porque la respuesta cambia según el inmueble sea local o vivienda.

Son obligaciones independientes. Cumplir con una no exime de las otras, y cada una tiene su propio modelo, su propio plazo y su propio régimen sancionador.

IVA en el arrendamiento de local: sujeto y no exento al 21 %

La Ley 37/1992 del IVA declara exentos los arrendamientos de edificios destinados exclusivamente a vivienda. El arrendamiento de un local de negocio queda fuera de esa exención, de modo que está sujeto y no exento, y el arrendador debe repercutir el IVA al tipo general del 21 %.

La propia Agencia Tributaria lo confirma expresamente para los arrendamientos de locales, oficinas y naves industriales, y añade otros supuestos que a menudo se pasan por alto:

• Locales, oficinas y naves industriales. El caso típico del comercio, el taller o el despacho.
• Azoteas y fachadas. Cedidas para instalar antenas o carteles publicitarios; una comunidad de propietarios que alquila su azotea a una operadora debe declarar e ingresar el IVA.
• Garajes y trasteros no anexos a vivienda. Si no se alquilan junto con la vivienda, van con IVA.
• Terrenos con destino empresarial. Estacionamiento de vehículos, depósito y almacenaje de productos no agrarios, exposiciones o publicidad.

El arrendador que empieza a alquilar un local pasa a ser empresario a efectos del IVA. Eso implica darse de alta mediante declaración censal (modelo 036), emitir factura completa con el IVA desglosado y presentar el modelo 303 con periodicidad trimestral. Muchos propietarios de Alicante, Elche y del resto de la provincia de Alicante que heredan un local y lo ponen en alquiler descubren esta obligación tarde, cuando ya llevan varios trimestres cobrando renta sin declararla.

La retención del 19 % y el modelo 115

Aquí entra la segunda obligación, y esta recae sobre el inquilino, no sobre el propietario. Los empresarios y profesionales que satisfacen rentas por el arrendamiento de inmuebles urbanos están obligados a practicar retención sobre el importe de la renta, IVA excluido.

El porcentaje vigente de la retención por alquiler de local es del 19 %, tanto si el arrendador es persona física —artículo 101.8 de la Ley del IRPF y 100 de su Reglamento— como si es una sociedad. Ese 19 % no es un coste añadido para el inquilino: es un anticipo del impuesto del arrendador que el inquilino descuenta de la renta e ingresa en su nombre.

Cuándo no hay que retener

La Agencia Tributaria enumera varios supuestos en los que no procede practicar retención ni ingreso a cuenta. Estos son los que aparecen con más frecuencia en un contrato de local:

• Rentas de hasta 900 € anuales. Cuando lo satisfecho por el arrendatario a un mismo arrendador no supera los 900 euros al año, IVA excluido.
• Arrendador con epígrafe de arrendamiento en el IAE. Si su actividad está clasificada en un epígrafe que faculta para el arrendamiento de inmuebles urbanos y, aplicando al valor catastral las reglas de cuota de ese grupo, no resulta cuota cero.
• Arrendamiento financiero. Los rendimientos derivados de contratos de leasing.
• Entidades totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades.
• Viviendas alquiladas por empresas para sus empleados. Supuesto que se declara por otra vía, no en el modelo 115.

La fianza, su depósito y por qué aquí no hay ITP

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a exigir y prestar fianza en metálico equivalente a una mensualidad en el arrendamiento de vivienda y a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El alquiler de un local va, por tanto, con dos meses de fianza como mínimo legal, sin perjuicio de las garantías adicionales que las partes pacten.

Sobre el ITP conviene deshacer un malentendido muy extendido. El artículo 7.5 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD establece que no están sujetas al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas las operaciones realizadas por empresarios en el ejercicio de su actividad que estén sujetas al IVA, salvo las entregas y arrendamientos de inmuebles que gocen de exención en el IVA.

La consecuencia práctica es clara: como el arrendamiento de local está sujeto y no exento de IVA, no tributa además por ITP. El ITP entra en juego en los arrendamientos exentos de IVA, señaladamente los de vivienda, que es un supuesto distinto y que tratamos en nuestro artículo sobre reducciones y gastos deducibles en los alquileres en el IRPF.

El depósito de la fianza en la Comunitat Valenciana

La Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunitat Valenciana regula el depósito de las fianzas de arrendamientos urbanos ante la Generalitat. Su artículo 19 formula la obligación para los arrendamientos de vivienda, y contempla expresamente los arrendamientos de locales o edificaciones para usos distintos del de vivienda cuando impliquen también arrendamiento de vivienda: en ese caso la fianza se exige por el importe de dos mensualidades de la renta estipulada por la vivienda o, si no consta, por el 3 % del valor catastral del inmueble.

Como el alcance del depósito en los arrendamientos puramente de local depende de la normativa de desarrollo y del criterio de la Conselleria competente en materia de Hacienda, nuestra recomendación es contrastarlo caso por caso antes de firmar. El coste de no hacerlo no es menor: el artículo 22 de esa misma ley aplica un recargo del 20 % a los ingresos de fianzas fuera de plazo sin requerimiento previo, reducido al 5, 10 o 15 % si el ingreso se hace dentro de los tres, seis o doce meses siguientes.

Traspaso, subarriendo e indemnización por clientela

La fiscalidad no se entiende sin el contrato que la sostiene. En los arrendamientos para uso distinto de vivienda la LAU deja mucho margen a la autonomía de las partes, pero fija reglas que conviene conocer:

1. Ceder o subarrendar es posible sin permiso. Si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin necesidad del consentimiento del arrendador (artículo 32.1 LAU).
2. Pero el arrendador puede subir la renta. Tiene derecho a una elevación del 10 % en caso de subarriendo parcial y del 20 % si se produce la cesión del contrato o el subarriendo total.
3. Hay que notificarlo de forma fehaciente. Tanto la cesión como el subarriendo deben notificarse al arrendador en el plazo de un mes desde que se concertaron. No hacerlo permite al arrendador resolver el contrato de pleno derecho (artículo 35 LAU).
4. El heredero puede continuar. Fallecido el arrendatario, el heredero o legatario que siga con la actividad puede subrogarse hasta la extinción del contrato, notificándolo por escrito en los dos meses siguientes.

Mención aparte merece la indemnización por clientela del artículo 34 LAU. Cuando el contrato se extingue por transcurso del plazo y durante los últimos cinco años se ha venido ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tiene derecho a indemnización, siempre que haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más y a renta de mercado.

Si el arrendatario reinicia la misma actividad en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes, la indemnización cubre los gastos de traslado y la pérdida de clientela. Si no la reinicia y es el arrendador o un tercero quien desarrolla en el local esa misma actividad o una afín, la indemnización es de una mensualidad por año de contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. En los locales comerciales del centro de Alicante o de Elche, con contratos largos, esa cifra deja de ser anecdótica.

Preguntas frecuentes

Este artículo ofrece información general actualizada a la fecha de su publicación y no sustituye al asesoramiento fiscal individualizado. La normativa tributaria cambia con frecuencia y varias cuantías se fijan anualmente, por lo que conviene contrastar cada dato antes de tomar una decisión.