Alquileres en el IRPF: reducciones y gastos deducibles para propietarios

Si tiene una vivienda alquilada, la diferencia entre declarar bien o mal el alquiler en el IRPF puede suponer cientos o incluso miles de euros al año. Entre los gastos deducibles que la ley permite restar y las reducciones del 50% al 90% sobre el rendimiento neto, un propietario bien asesorado tributa por bastante menos de lo que ingresa. En esta guía le explicamos, con la normativa vigente en 2026, qué puede deducirse exactamente, qué reducción corresponde a su contrato y qué errores conviene evitar.

Cómo se calcula lo que realmente tributa un alquiler

Las rentas del alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario (artículos 22 a 24 de la Ley 35/2006 del IRPF). El esquema es sencillo: a los ingresos íntegros del año se les restan los gastos deducibles, y sobre el rendimiento neto positivo resultante se aplica, si procede, la reducción por arrendamiento de vivienda habitual. Solo se tributa por lo que queda después de ambos pasos, de ahí la importancia de no dejarse ningún gasto por el camino.

Alquiler en el IRPF: gastos deducibles para el propietario

Según los criterios de la propia Agencia Tributaria, el arrendador puede deducir, entre otros, los siguientes gastos:

• Intereses y gastos de financiación de los préstamos destinados a la compra o mejora del inmueble.
• Conservación y reparación: pintado, revoco, arreglo de instalaciones o sustitución de elementos como la caldera o el ascensor (no las ampliaciones o mejoras, que se recuperan vía amortización).
• Tributos y tasas: IBI, tasa de basuras, alumbrado, etc.
• Gastos de comunidad de propietarios, si los asume el arrendador.
• Seguros: hogar, responsabilidad civil o impago de alquiler.
• Suministros que pague el propietario y no repercuta al inquilino.
• Servicios profesionales: administración, agencia, abogado, formalización del contrato.
• Saldos de dudoso cobro, cumplidos los requisitos reglamentarios.
• Amortización del inmueble y de los bienes muebles cedidos con él.

Ojo con el límite: la suma de intereses de financiación y gastos de reparación y conservación no puede superar, para cada inmueble, los ingresos íntegros obtenidos. El exceso no se pierde: puede compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite.

La amortización del 3%: el gasto que muchos olvidan

Cada año puede deducirse el 3% sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo. En viviendas compradas hace años, este gasto puede rondar por sí solo varios miles de euros anuales sin ningún desembolso real. Es, con diferencia, la partida que más se olvida en las declaraciones que revisamos en nuestro servicio de asesoría fiscal.

Las reducciones: del 50% al 90% según su contrato

La reducción solo se aplica cuando el inmueble es la vivienda habitual del inquilino: quedan fuera los locales, los alquileres de temporada y los turísticos. Además, únicamente opera sobre rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente en su autoliquidación.

Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023

Conservan la reducción del 60% mientras dure el contrato, gracias al régimen transitorio de la disposición transitoria 38.ª de la Ley del IRPF, esté o no la vivienda en zona tensionada.

Contratos posteriores: los cuatro tramos de la Ley 12/2023

• 50% general: el porcentaje base para cualquier alquiler de vivienda habitual.
• 60% si la vivienda fue objeto de una rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato.
• 70% si se alquila por primera vez una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado a un inquilino de entre 18 y 35 años, o en determinados supuestos de alquiler asequible.
• 90% si, en zona tensionada, se firma un nuevo contrato rebajando la renta más de un 5% respecto al contrato anterior de la misma vivienda.

¿Y en Alicante? El factor de las zonas tensionadas

Los tramos del 70% y del 90% exigen que la vivienda esté en una zona oficialmente declarada como mercado residencial tensionado. En la Comunitat Valenciana la declaración de estas zonas ha estado en tramitación para decenas de municipios, entre ellos Alicante, pero los porcentajes incrementados solo pueden aplicarse cuando la declaración esté publicada y en vigor en el momento de firmar el contrato. Antes de contar con un 70% o un 90%, verifique el estado oficial de la declaración; en caso de duda, lo prudente es planificar con el 50% o 60% y revisar después. Es el tipo de comprobación que hacemos habitualmente dentro de la planificación patrimonial de nuestros clientes.

Errores frecuentes que acaban en una paralela

• No declarar el alquiler y pretender aplicar la reducción cuando Hacienda lo descubre: la reducción exige haberlo incluido en la autoliquidación.
• Deducir como reparación lo que es una mejora o ampliación (por ejemplo, cerrar una terraza): debe amortizarse, no deducirse de golpe.
• Calcular la amortización sobre el valor total del inmueble sin excluir el suelo.
• Aplicar la reducción a alquileres de temporada o turísticos.
• Superar el límite de intereses y reparaciones sin arrastrar el exceso a los cuatro ejercicios siguientes.

Si ya ha recibido un requerimiento o una propuesta de liquidación por su alquiler, no lo deje pasar: los plazos son cortos y una respuesta bien fundamentada marca la diferencia. Nuestro equipo de defensa frente a la AEAT se encarga de todo el procedimiento.

Conclusión: revise su contrato antes de la próxima Renta

Nuestra recomendación práctica: localice la fecha de firma de su contrato, compruebe si su vivienda está en zona tensionada declarada, reúna todas las facturas del año (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses) y calcule la amortización correctamente. Con esos cuatro pasos, la mayoría de propietarios reduce de forma legal y significativa la factura de su alquiler en el IRPF.

¿Necesita ayuda con la fiscalidad de su alquiler? En Santamaría Baeza (Avda. Aguilera 39, Entlo. B, Alicante) le asesoramos con presupuesto cerrado y primera consulta gratuita. 📞 654 58 14 93 (también WhatsApp) · asesoria@santamariaabogados.es